Bülten 2015-41 Yurt Dışında Yaşayan Türk Vatandaşları İle Türkiye’de İkamet Etmeyen Yabancı Ülke Vatandaşlarının (Dar Mükelleflerin) 2014 Yılında Türkiye’de Elde Ettiği Mesken ve İş Yeri Kira Gelirlerinin Vergilendirilmesi
Erdoğdu ÖZ
Yeminli Mali Müşavir
İstanbul, 07.03.2015
BÜLTEN ( E.Ö. 2015/41 )
YURT DIŞINDA YAŞAYAN TÜRK VATANDAŞLARI İLE TÜRKİYE’DE İKAMET ETMEYEN YABANCI ÜLKE VATANDAŞLARININ (DAR MÜKELLEFLERİN) 2014 YILINDA TÜRKİYE’DE ELDE ETTİĞİ MESKEN VE İŞ YERİ KİRA GELİRLERİNİN VERGİLENDİRİLMESİ
Türkiye’de gerçek kişilerin gelirleri gelir vergisine tâbidir. Gerçek kişiler vergilendirme açısından tam ve dar mükellef ayırımına tabidir.
Tam mükellefler, Türkiye içinde ve dışında elde ettikleri kazanç ve iratların tamamı üzerinden vergilendirilirler.
Dar mükellefler ise sadece Türkiye’de elde ettikleri kazanç ve iratlar üzerinden vergilendirilirler.
Tam Mükellef
Türkiye’de yerleşmiş olan veya yerleşmiş sayılan kişiler Gelir Vergisi Kanunu açısından “tam mükellef” kabul edilmektedir. İkametgahı Türkiye’de bulunanlar ve bir takvim yılı içinde Türkiye’de devamlı olarak altı aydan fazla oturanlar Türkiye’de yerleşmiş sayılır. Geçici ayrılmalar Türkiye’de oturma süresini kesmez resmi daire ve müesseselere veya merkezi Türkiye’de bulunan teşekkül ve teşebbüslere bağlı olup adı geçen daire, müessese, teşekkül ve teşebbüslerin işleri dolayısıyla yabancı memleketlerde oturan Türk vatandaşları da tam mükellef olarak vergilendirilirler. Belli ve geçici bir görev veya iş için Türkiye’ye gelenler, Türkiye’de altı aydan fazla kalsalar dahi Türkiye’de yerleşmiş sayılmazlar.
Dar Mükellef
Türkiye’de yerleşmiş olmayan kişiler Gelir Vergisi Kanunu açısından “dar mükellef” kabul edilmektedir.
Yurtdışında çalışma ve oturma izni olan Türk vatandaşları da vergi uygulamaları bakımından “dar mükellef” olarak kabul edilirler.
Tam ve dar mükellef kişilerin Türkiye’de elde ettiği gelirler arasında mesken ve iş yeri kira gelirleri de bulunmaktadır. Bu gelirlere, Gelir Vergisi Kanununda gayrimenkul sermaye iradı denilmektedir.
1-Beyana Tabi Geliri Sadece Gayrimenkul Sermaye İradından İbaret Olan Dar Mükelleflerden Beyanname Verecek Olanlar :
a- 2014 yılı içinde elde ettiği konut kira geliri 3.300 TL’lık istisna haddini aşanlar.
(97.000 TL’nin üzerinde kira ve diğer geliri olanlar bu istisnadan yararlanamaz.)
b- Kira geliri üzerinden kiracılar tarafından tevkifat yapılmayan ve 3.300 TL istisnadan yararlanılmayan kira geliri 1.400 TL’yi aşanlar,
2-Beyana Tabi Geliri Sadece Gayrimenkul Sermaye İradından İbaret Olan Dar Mükelleflerden Beyanname Vermeyecek Olanlar :
a-Tamamı Türkiye’de tevkif suretiyle vergilendirilmiş olan gayrimenkul sermaye iratları elde edenler.
Gelir Vergisi Kanununun 94 üncü maddesine göre; Kamu idare ve müesseseleri, iktisadî kamu müesseseleri, sair kurumlar, ticaret şirketleri, iş ortaklıkları, dernekler, vakıflar, dernek ve vakıfların iktisadî işletmeleri, kooperatifler, yatırım fonu yönetenler, gerçek gelirlerini beyan etmeye mecbur olan ticaret ve serbest meslek erbabı, zirai kazançlarını bilanço veya ziraî işletme hesabı esasına göre tespit eden çiftçiler kira ödemeleri (avans olarak ödenenler dahil) nakden veya hesaben yaptıkları sırada, kira geliri elde edenlerin gelir vergilerine mahsuben tevkifat yapmaya mecburdurlar. Bu ödemelerden % 20 oranında tevkifat yapılır.
b-Kira geliri üzerinden kiracılar tarafından tevkifat yapılmayan ve 3.300 TL istisnadan yararlanılmayan kira geliri 1.400 TL’yi aşmayanlar,
3-Gayrisafi Kira Gelirleri Nasıl Belirlenir
a-2014 yılı içinde, bu yıla veya geçmiş yıllara ilişkin olarak, tahsil edilen kira bedelleri 2014 yılı beyanına dahil edilir. Peşin tahsil edilen kiralar ilgili yıllarda beyan edilir. Elde edilmemiş kira beyan edilmez.
b- Kira bedelinin yabancı para cinsinden belirlendiği durumlarda, bedelin tahsil edildiği tarihte geçerli olan T.C. Merkez Bankası döviz alış kuruna göre kira geliri TL olarak hesaplanır. Alınan çek bedelleri de nakden tahsilat sayılır.
c-Kira geliri,
– Konutlarda her bir konut için 500 TL ve üzerinde kira geliri elde edilmesi halinde,
– İşyerlerinde ise, miktar sınırlaması olmaksızın kiraya ilişkin tahsilat ve ödemelerini banka, benzeri finans kurumları veya posta idareleri tarafından düzenlenen belgelerle tevsik etmesi zorunluluğu bulunmaktadır.
Bu zorunluklara uymayanlara kesilecek ceza, Vergi Usul Kanununun mükerrer 355 inci maddesinin o yıl için belirlenen özel usulsüzlük cezası (2014 yılı için 970.000 TL) miktarından az olmamak üzere her bir işlem için bu işleme konu tutarın % 5’idir.
d-Beyan edilecek yıllık kira geliri, binanın emlak vergisi değerinin %5’inden(emsal kira bedeli) düşük olamaz. Ancak, kiralanan binanın özel yetkili mercilerce veya mahkemelerce takdir veya tespit edilmiş kirası varsa emsal kira bedeli uygulanmaz.
Binaların, mal sahiplerinin çocuklarının, ana-babalarının veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi (her biri için ancak bir konut tahsisi için uygulanmaktadır) ve boş kalan gayrimenkullerin muhafazaları maksadiyle bedelsiz olarak başkalarının ikametine bırakılması hallerinde de emsal kira bedeli uygulanmaz.
e- Gayrimenkullere hisseli olarak sahip olunması halinde, her ortağın sadece kendi hissesine karşılık gelen kira gelirlerini beyan etmesi gerekmektedir.
4-Vergi Matrahının Belirlenmesinde İndirilecek Giderler
Kira gelirlerinin vergilendirilmesinde gayrisafi kira gelirlerinden Gelir Vergisi Kanunu’nda indirimi kabul edilen giderlerin indirilmesinden sonra kalan tutar safi tutardır. Bu tutar vergi matrahını oluşturur.
Safi iradın belirlenmesinde, iki değişik gider yöntemi kullanılabilir.
a-Götürü gider yöntemi,
b-Gerçek gider yöntemi.
Götürü gider yönteminde, mükelleflerin beyan ettikleri kira gelirinden, varsa istisna tutarı düşüldükten sonra kalan kısmın % 25′i gider olarak indirilmektedir.
Bu yöntemi seçenler, giderlerini belgelendirmez ve herhangi bir gideri hasılattan indiremezler.
Bu yöntemi seçenler, iki yıl geçmedikçe bu yöntemden dönemezler.
Gerçek gider yönteminde, gayrisafi hasılattan aşağıdaki giderler belgelendirilmek koşuluyla indirilebilir.
a-Kiraya veren tarafından ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri;
b-Kiraya verilen gayrimenkullerin idaresi için yapılan ve gayrimenkulün ehemmiyeti ile mütenasip olan idare giderleri;
c-Kiraya verilen gayrimenkullerin sigorta giderleri;
d-Kiraya verilen gayrimenkuller dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri ile Konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren beş yıl süre ile iktisap bedelinin % 5′i (Bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanır ve indirilmeyen kısım gider fazlalığı sayılmaz);
e-Kiraya verilen gayrimenkuller için ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya verenler tarafından ödenmiş olmak şartıyla belediyelere ödenen harcamalara iştirak payları;
f-Kiraya verilen gayrimenkuller için ayrılan amortismanlar;
g-Kiraya verenin yaptığı onarım giderleri (Emlakin iktisadi değerini artıracak surette tevsii, tadili veya bunlara ilaveler yapılması için ihtiyar olunan giderler onarım gideri sayılmaz),
h-Kiraya verilen gayrimenkullere ait bakım ve idame giderleri,
i-Kiraladıkları gayrimenkulleri kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler,
j-Kiraya verilen gayrimenkuller ile ilgili olarak mukavelenameye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar,
k-Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konutun kira bedeli (Kira indirimi gayri safi hasılattan yukarıda sayılan giderler düşüldükten sonra, kalan miktar üzerinden yapılır, kiranın indirilemeyen kısmı gider fazlalığı sayılmaz).
Gayrimenkul sermaye mahiyetindeki mal ve hakların kısmen kiraya verilmesi halinde, yukarıda yazılı giderlerden yalnız bu kısma isabet edenler hasılattan indirilebilir.
Bu yöntemi seçenler, yukarıda sayılan giderlerle ilgili belgelerini zamanaşımı süresince (5 yıl) saklamaları gerekir.
Gerçek gider yönteminin seçilmesi ve konut kira gelirlerine uygulanan 3.300 TL’lik istisnadan yararlanılabilmesi için, gerçek gider tutarının istisnaya isabet eden kısmı, gayrisafi hasılattan indirilemez.
Vergiye tabi hasılata isabet eden indirilebilecek gider kısmı aşağıdaki formül kullanılarak hesaplanabilir.
İndirilebilecek gider=(Toplam Gider*(Toplam Hasılat-İstisna 3.300 TL))/Toplam Hasılat
Örnek:30.000 TL mesken kira geliri elde edilmiştir. İstisna 3.300 TL. Bu gayrimenkulle ilgili olarak 6.000 TL gerçek gider yapılmıştır. Gerçek gider yöntemine göre indirilebilecek gider;
(6.000*(30.000-3.300))/30.000
=6.000*26.700/30.000=5.340 TL
Beyan edilecek gelir
| Kira Geliri | 30.000 TL |
| İstisna | 3.300 TL |
| Kalan (30.000-3.300 | 26.700 TL |
| İndirilebilecek gerçek gider | 5.340 TL |
| Vergiye Tabi Gelir | 21.360 TL |
5-Beyanname üzerinde yapılabilecek indirimler
Matrahın tespitinde yapılabilecek indirimlerden bazıları (GVK.Md.89).
a-Hayat/Şahıs Sigorta Primleri
Bireysel emeklilik dışında kalan şahıs sigortaları için ödenen primlerin beyan edilen gelirin %15’ine kadar olan kısmı matrahın tespitinde indirim konusu yapılabilecektir.
İndirim konusu yapılacak tutarın hesaplamasında beyan edilen gelir olarak, yıllık gelir vergisi beyannamesinde yer alan indirimler ve geçmiş yıl zararları düşülmeden önceki tutar esas alınacaktır.
Yıllık beyannamede matrahın tespitinde dikkate alınacak sigorta primleri;
Mükellefin şahsına, eşine ve küçük çocuklarına ait birikim priminin alındığı hayat sigortalarına ödenen primlerin %50’si ile,
Ölüm, kaza, hastalık, sağlık, engellilik, analık, doğum ve tahsil gibi şahıs sigorta primlerinin %100’ünden oluşmaktadır.
İndirim konusu yapılacak primlerin toplamı, beyan edilen gelirin %15’ini ve yıllık olarak asgari ücretin yıllık tutarını aşamayacaktır (2014 yılı için 14.418 TL).
b-Eğitim ve Sağlık Harcamaları
Beyan edilen gelirin % 10′unu aşmaması, Türkiye’de yapılması ve gelir veya kurumlar vergisi mükellefiyeti bulunan gerçek veya tüzel kişilerden alınacak belgelerle tevsik edilmesi şartıyla, mükellefin kendisi, eşi ve küçük çocuklarına ilişkin olarak yapılan eğitim ve sağlık harcamaları,
c-Bağış ve Yardımlar
-Genel ve özel bütçeli kamu idareleri, il özel idareleri, belediyeler, köyler ile kamu yararına çalışan dernekler ve Bakanlar Kurulunca vergi muafiyeti tanınan vakıflara yıllık toplamı beyan edilecek gelirin % 5′ini aşmamak üzere, makbuz karşılığında yapılan bağış ve yardımlar,
-Genel ve özel bütçeli kamu idarelerine, il özel idarelerine, belediyelere ve köylere bağışlanan okul, sağlık tesisi ve 100 yatak (kalkınmada öncelikli yörelerde 50 yatak) kapasitesinden az olmamak üzere öğrenci yurdu ile çocuk yuvası, yetiştirme yurdu, huzurevi, bakım ve rehabilitasyon merkezi ile mülki idare amirlerinin izni ve denetimine tabi olarak yaptırılacak ibadethaneler ve Diyanet İşleri Başkanlığı denetiminde yaygın din eğitimi verilen tesislerin inşası dolayısıyla yapılan harcamalar veya bu tesislerin inşası için bu kuruluşlara yapılan her türlü bağış ve yardımlar ile mevcut tesislerin faaliyetlerini devam ettirebilmeleri için yapılan her türlü nakdî ve aynî bağış ve yardımların tamamı,
-Fakirlere yardım amacıyla gıda bankacılığı faaliyetinde bulunan dernek ve vakıflara Maliye Bakanlığınca belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde bağışlanan gıda, temizlik, giyecek ve yakacak maddelerinin maliyet bedelinin tamamı,
-Bakanlar Kurulunca yardım kararı alınan doğal afetler dolayısıyla Başbakanlık aracılığıyla makbuz karşılığı yapılan aynî ve nakdi bağışların tamamı,
-İktisadi işletmeleri hariç Türkiye Kızılay Derneği’ne ve Türkiye Yeşilay Cemiyeti’ne makbuz karşılığı yapılan nakdi bağış ve yardımların tamamı.
6-2014 Yılı Gelirlerine Uygulanacak Vergi Tarifesi
Gelir Vergisi Kanununa göre 2014 yılında elde edilen gelirlere aşağıda yer alan vergi tarifesi uygulanarak gelir vergisi hesaplanır.
11.000 TL’ye kadar % 15
27.000 TL’nin 11.000 TL’si için 1.650 TL, fazlası % 20
60.000 TL’nin 27.000 TL’si için 4.850 TL, fazlası % 27
60.000 TL’den fazlasının 60.000 TL’si için 13.760 TL, fazlası % 35
7-Kira gelirlerinin beyanı ve ödemesi
Dar mükellef gerçek kişiler beyana tabi 2014 yılında elde ettikleri gayrimenkul sermaye iradını, 2015 Mart ayının 1-25. tarihleri arasında yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan etmek zorundadırlar.
Dar mükellefler beyannamelerini, Türkiye’de vergi muhatabı mevcut ise onun Türkiye’de oturduğu yerin vergi dairesine; Türkiye’de vergi muhatabı yoksa gayrimenkulün bulunduğu yer vergi dairesine vereceklerdir.
Kira geliri elde eden mükellefler,
-Vergi dairesinden alacakları kullanıcı kodu, parola ve şifreyi kullanmak suretiyle yıllık gelir vergisi beyannamelerini elektronik ortamda doğrudan kendileri,
-Veya, elektronik beyanname gönderme aracılık yetkisi almış meslek mensupları aracılığıyla,
-Veya, beyannamelerini taahhütlü posta ile,
-Veya, önceden hazırlanmış kira beyan sisteminden yararlanarak İnternet Vergi Dairesi şifresi kullanılarak (Şifre yoksa, herhangi bir vergi dairesine kimlikle başvurularak ücretsiz olarak alınabilir.) veya Kişiye özel hazırlanmış güvenlik soruları cevaplanarak giriş yapılabilir.
Kira geliri yönünden gelir vergisi mükellefiyeti bulunmayanlar da bu sistemden yararlanabilmektedir. Bu bakımdan, vergi dairesinde mükellefiyet kaydı bulunmadığında, internet vergi dairesinde hazırlanan kira beyannamesi elektronik ortamda onaylandığı anda, şahıs adına vergi dairesinde mükellefiyet tesisi ve vergi tahakkuku işlemleri otomatik olarak gerçekleştirilmektedir. Onaylanan kira beyanına ilişkin ödemeler anlaşmalı bankalardan veya tüm vergi dairelerinden yapılabilir.
Öte yandan, T.C. kimlik numarası, MERNİS sisteminde kaydı ve kira geliri yönünden gelir vergisi mükellefiyeti bulunmayan dar mükellefler, Türkiye’de vergi muhatabı mevcut ise onun Türkiye’de oturduğu yerin vergi dairesine; Türkiye’de vergi muhatabı yoksa gayrimenkulün bulunduğu yer vergi dairesine açtıracakları mükellefiyet kaydı sonrası bu sistemi kullanabilirler.
Beyanname üzerinden hesaplanan gelir vergisi Mart ve Temmuz aylarında olmak üzere iki eşit taksitte ödenir.
8-Çifte Vergilendirmeyi Önleme Anlaşmaları Yönünden Gayrimenkul Kira Gelirleri
Gayrimenkul kira gelirleri, Türkiye’nin akdettiği Çifte Vergilendirmeyi Önleme Anlaşmalarının (1.1.2014 tarihi itibariyle 76 ülke ile anlaşma mevcuttur) ‘Gayrimenkul Varlıklardan Elde Edilen Gelir’ başlıklı 6 ncı maddesinde ele alınmaktadır.
Anlaşmaların 6 ncı maddesi, esas olarak taşınmaz varlıkların kiralanmasından elde edilen gelirlere ilişkin olup, gayrimenkulün bulunduğu devletin bu tür gelirleri vergileme hakkı bulunmaktadır.
Buna göre, Anlaşmaya taraf olan diğer devletin mukimlerince Türkiye’de bulunan gayrimenkullerden elde edilecek kira gelirlerinde vergileme, Türkiye’de iç mevzuatın öngördüğü usul ve esaslar çerçevesinde yapılacak olup, söz konusu Anlaşmalarda iç mevzuatı sınırlayan herhangi bir hüküm bulunmamaktadır.
Örneğin, Almanya’da yaşayan bir kişinin Türkiye’de sahip olduğu meskeni kiraya vermesi karşılığında elde edeceği gelir Türkiye’de, vergilendirilecektir.
Diğer taraftan,Türkiye’de dar mükellef olarak vergilendirilen mükellefler tam mükellef oldukları ülkede Türkiye’de elde ettikleri gayrimenkul kira gelirleri dolayısıyla ödeyecekleri vergiler, bu ülkelerle yapılan Çifte Vergilendirmeyi Önleme Anlaşmaları çerçevesinde bulundukları ülkelerde mahsup ya da istisna edilecektir.