Bülten 2015-39 2014 Yılında Kira Geliri Olanların 2015 Yılında Yapacakları Gelir Vergisi Beyanı ile İlgili Kısa Açıklamalar
Erdoğdu ÖZ
Yeminli Mali Müşavir
İstanbul, 28.02.2015
BÜLTEN ( E.Ö. 2015/39 )
2014 YILINDA KİRA GELİRİ OLANLARIN 2015 YILINDA YAPACAKLARI GELİR VERGİSİ BEYANI İLE İLGİLİ KISA AÇIKLAMALAR
Kişilerin mal ve hakların kiraya verilmesinden sağlanan gelirler gayrimenkul sermaye iradıdır. Gayrimenkul sermaye iradı gelir vergisi beyanına tabidir. Sadece kira geliri olan kişilerin 2014 yılında elde ettikleri kira gelirlerinin beyan durumu hakkında kısa açıklamalar aşağıdadır.
1-Kira Geliri Nedeniyle Gelir Vergisi Beyannamesi Vermek Zorunda Olanlar
Beyana tabi geliri sadece gayrimenkul sermaye iradından ibaret olan mükelleflerden beyanname verecek olanlar :
a- 2014 yılı içinde elde ettiği konut kira geliri 3.300 TL’lık istisna haddini aşanlar.
(Aşağıda yazılı gelirleri olanlar bu istisnadan yararlanamaz.
-Ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyannameyle bildirmek zorunda olanlar.
Bu istisna haddinin üzerinde hasılat elde edenlerden, beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı 103 üncü maddede yazılı tarifenin üçüncü diliminde ücret gelirleri için yer alan tutarı aşanlar (2014 yılı için 97.000 TL).
Bu tutarın hesabında ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratların, beyan edilip edilmemesinin ya da bu kazanç ve iratlara herhangi bir istisna uygulanıp uygulanmamasının önemi bulunmamaktadır. Beyana tabi olmayan ücret, emekli maaşı, mevduat faizi de 97.000 TL’nin hesabında dikkate alınır.).
b- 2014 yılı içinde işyeri kira gelirleri üzerinden vergi kesintisi yapılanlardan, kira gelirlerinin brüt tutarı 27.000 TL’yi aşanlar.
(27.000 TL’nin aşılıp aşılmadığının tespitinde, gelir vergisi kesintisine tabi brüt kira gelirleri ile konut kira gelirinin gelir vergisinden istisna edilen tutarı aşan kısmı birlikte dikkate alınacaktır.)
c- Mal ve hakların kiralanmasından elde edilen gelirlerden kesinti ve istisna uygulamasına konu olmayan ve tutarı 2014 yılı beyanname verme sınırını 1.400 TL’yi aşanlar.
2-Gayrisafi Kira Gelirleri Nasıl Belirlenir
a-2014 yılı içinde, bu yıla veya geçmiş yıllara ilişkin olarak, tahsil edilen kira bedelleri 2014 yılı beyanına dahil edilir. Peşin tahsil edilen kiralar ilgili yıllarda beyan edilir. Elde edilmemiş kira beyan edilmez.
b- Kira bedelinin yabancı para cinsinden belirlendiği durumlarda, bedelin tahsil edildiği tarihte geçerli olan T.C. Merkez Bankası döviz alış kuruna göre kira geliri TL olarak hesaplanır. Alınan çek bedelleri de nakden tahsilat sayılır.
c-Kira geliri,
– Konutlarda her bir konut için 500 TL ve üzerinde kira geliri elde edilmesi halinde,
– İşyerlerinde ise, miktar sınırlaması olmaksızın kiraya ilişkin tahsilat ve ödemelerini banka, benzeri finans kurumları veya posta idareleri tarafından düzenlenen belgelerle tevsik etmesi zorunluluğu bulunmaktadır.
Bu zorunluklara uymayanlara kesilecek ceza, Vergi Usul Kanununun mükerrer 355 inci maddesinin o yıl için belirlenen özel usulsüzlük cezası (2014 yılı için 970.000 TL) miktarından
az olmamak üzere her bir işlem için bu işleme konu tutarın % 5’idir.
d-İş yeri kirası net olarak belirlendiği durumlarda, netten brüte gidilerek, brüt tutar hesaplanır.
Brüt tutar formülü aşağıdaki gibidir.
Brüt Tutar=Net Tutar/(1-GelirVergisi Tevkifat Oranı)
Örnek:
Net kira 1.000 TL ise, %20 tevkifat oranına göre brüt kira:
1.000/(1-0,20)=1.250 TL
Kısaca: 1.000/0,80=1.250 TL
e-Beyan edilecek yıllık kira geliri, binanın emlak vergisi değerinin %5’inden(emsal kira bedeli) düşük olamaz. Ancak, kiralanan binanın özel yetkili mercilerce veya mahkemelerce takdir veya tespit edilmiş kirası varsa emsal kira bedeli uygulanmaz.
Binaların, mal sahiplerinin çocuklarının, ana-babalarının veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi (her biri için ancak bir konut tahsisi için uygulanmaktadır),
f- Mal ve haklara hisseli olarak sahip olunması halinde, her ortağın sadece kendi hissesine karşılık gelen kira gelirlerini beyan etmesi gerekmektedir.
3-Vergi Matrahının Belirlenmesinde İndirilecek Giderler
Kira gelirlerinin vergilendirilmesinde gayrisafi kira gelirlerinden Gelir Vergisi Kanunu’nda indirimi kabul edilen giderlerin indirilmesinden sonra kalan tutar safi tutardır. Bu tutar vergi matrahını oluşturur.
Safi iradın belirlenmesinde, iki değişik gider yöntemini kullanabilirler.
a-Götürü gider yöntemi,
b-Gerçek gider yöntemi.
Götürü gider yönteminde, mükelleflerin beyan ettikleri kira gelirinden, varsa istisna tutarı düşüldükten sonra kalan kısmın % 25′i gider olarak indirilmektedir.
Gayrimenkullerin mesken olarak (iş yerleri hariç) kiraya verilmesinden 2014 yılında elde edilen hasılatın 3.300 TL’si yukarıda 1/a kısmındaki hususlar hariç gelir vergisinden istisnadır.
Bu yöntemi seçenler, giderlerini belgelendirmez ve herhangi bir gideri hasılattan indiremezler.
Bu yöntemi seçenler, iki yıl geçmedikçe bu yöntemden dönemezler.
Gerçek gider yönteminde, gayrisafi hasılattan aşağıdaki giderler belgelendirilmek koşuluyla indirilebilir.
a-Kiraya veren tarafından ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri;
b-Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün ehemmiyeti ile mütenasip olan idare giderleri;
c-Kiraya verilen mal ve haklara müteallik sigorta giderleri;
d-Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri ile Konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren beş yıl süre ile iktisap bedelinin % 5′i (Bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanır ve indirilmeyen kısım gider fazlalığı sayılmaz);
e-Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya verenler tarafından ödenmiş olmak şartıyla belediyelere ödenen harcamalara iştirak payları;
f-Kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortismanlar;
g-Kiraya verenin yaptığı onarım giderleri (Emlakin iktisadi değerini artıracak surette tevsii, tadili veya bunlara ilaveler yapılması için ihtiyar olunan giderler onarım gideri sayılmaz),
h-Kiraya verilen mal ve haklara ait bakım ve idame giderleri,
i-Kiraladıkları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler,
j-Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak mukavelenameye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar,
k-Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konutun kira bedeli (Kira indirimi gayri safi hasılattan yukarıda sayılan giderler düşüldükten sonra, kalan miktar üzerinden yapılır, kiranın indirilemeyen kısmı gider fazlalığı sayılmaz).
Gayrimenkul sermaye mahiyetindeki mal ve hakların kısmen kiraya verilmesi halinde, yukarıda yazılı giderlerden yalnız bu kısma isabet edenler hasılattan indirilebilir.
Bu yöntemi seçenler, yukarıda sayılan giderlerle ilgili belgelerini zamanaşımı süresince (5 yıl) saklamaları gerekir.
Gerçek gider yönteminin seçilmesi ve konut kira gelirlerine uygulanan 3.300 TL’lik istisnadan yararlanılabilmesi için, gerçek gider tutarının istisnaya isabet eden kısmı, gayrisafi hasılattan indirilemez.
Vergiye tabi hasılata isabet eden indirilebilecek gider kısmı aşağıdaki formül kullanılarak hesaplanabilir.
İndirilebilecek gider=(Toplam Gider*(Toplam Hasılat-İstisna 3.300 TL))/Toplam Hasılat
Örnek:30.000 TL mesken kira geliri elde edilmiştir. İstisna 3.300 TL. Bu gayrimenkulle ilgili olarak 6.000 TL gerçek gider yapılmıştır. Gerçek gider yöntemine göre indirilebilecek gider;
(6.000*(30.000-3.300))/30.000
=6.000*26.700/30.000=5.340 TL
Beyan edilecek gelir
| Kira Geliri | 30.000 TL |
| İstisna | 3.300 TL |
| Kalan (30.000-3.300( | 26.700 TL |
| İndirilebilecek gerçek gider | 5.340 TL |
| Vergiye Tabi Gelir | 21.360 TL |
4-Kira ödemelerinde vergi kesintisi ve iade
Kamu idare ve müesseseleri, iktisadî kamu müesseseleri, sair kurumlar, ticaret şirketleri, iş ortaklıkları, dernekler, vakıflar, dernek ve vakıfların iktisadî işletmeleri, kooperatifler, yatırım fonu yönetenler, gerçek gelirlerini beyan etmeye mecbur olan ticaret ve serbest meslek erbabı, zirai kazançlarını bilanço veya ziraî işletme hesabı esasına göre tespit eden çiftçiler kira ödemeleri sırasında, brüt tutarı üzerinden %20 oranında tevkifat yapmaya mecburdurlar.
Yıllık beyannamede gösterilen gelire dahil kazançtan tevkif edilmiş bulunan vergiler, beyanname üzerinden hesaplanan Gelir Vergisi’nden mahsup edilir.
Beyanname dönemine ait olmayan peşin kiralar beyannamede yer almayacağından bunlar üzerinden kesilen tevkifatlar da beyannamede gösterilmez ve mahsup edilmez.
Yapılmış olan tevkifatlar, beyan edilen gelirden fazla olması halinde iade edilecek gelir vergisi doğar. İade edilecek vergi 429 Sıra Nolu Vergi Usul Kanunu Genel Tebliği ekinde yer alan standart iade talep dilekçeleri ile ilgili vergi dairesinden istenir.
5-Beyanname üzerinde yapılabilecek indirimler
Matrahın tespitinde yapılabilecek indirimlerden bazıları (GVK.Md.89).
a-Hayat/Şahıs Sigorta Primleri
Bireysel emeklilik dışında kalan şahıs sigortaları için ödenen primlerin beyan edilen gelirin %15’ine kadar olan kısmı matrahın tespitinde indirim konusu yapılabilecektir.
İndirim konusu yapılacak tutarın hesaplamasında beyan edilen gelir olarak, yıllık gelir vergisi beyannamesinde yer alan indirimler ve geçmiş yıl zararları düşülmeden önceki tutar esas alınacaktır.
Yıllık beyannamede matrahın tespitinde dikkate alınacak sigorta primleri;
Mükellefin şahsına, eşine ve küçük çocuklarına ait birikim priminin alındığı hayat sigortalarına ödenen primlerin %50’si ile,
Ölüm, kaza, hastalık, sağlık, engellilik, analık, doğum ve tahsil gibi şahıs sigorta primlerinin %100’ünden oluşmaktadır.
İndirim konusu yapılacak primlerin toplamı, beyan edilen gelirin %15’ini ve yıllık olarak asgari ücretin yıllık tutarını aşamayacaktır (2014 yılı için 14.418 TL).
b-Eğitim ve Sağlık Harcamaları
Beyan edilen gelirin % 10′unu aşmaması, Türkiye’de yapılması ve gelir veya kurumlar vergisi mükellefiyeti bulunan gerçek veya tüzel kişilerden alınacak belgelerle tevsik edilmesi şartıyla, mükellefin kendisi, eşi ve küçük çocuklarına ilişkin olarak yapılan eğitim ve sağlık harcamaları,
c-Bağış ve Yardımlar
-Genel ve özel bütçeli kamu idareleri, il özel idareleri, belediyeler, köyler ile kamu yararına çalışan dernekler ve Bakanlar Kurulunca vergi muafiyeti tanınan vakıflara yıllık toplamı beyan edilecek gelirin % 5′ini aşmamak üzere, makbuz karşılığında yapılan bağış ve yardımlar,
-Genel ve özel bütçeli kamu idarelerine, il özel idarelerine, belediyelere ve köylere bağışlanan okul, sağlık tesisi ve 100 yatak (kalkınmada öncelikli yörelerde 50 yatak) kapasitesinden az olmamak üzere öğrenci yurdu ile çocuk yuvası, yetiştirme yurdu, huzurevi, bakım ve rehabilitasyon merkezi ile mülki idare amirlerinin izni ve denetimine tabi olarak yaptırılacak ibadethaneler ve Diyanet İşleri Başkanlığı denetiminde yaygın din eğitimi verilen tesislerin inşası dolayısıyla yapılan harcamalar veya bu tesislerin inşası için bu kuruluşlara yapılan her türlü bağış ve yardımlar ile mevcut tesislerin faaliyetlerini devam ettirebilmeleri için yapılan her türlü nakdî ve aynî bağış ve yardımların tamamı,
-Fakirlere yardım amacıyla gıda bankacılığı faaliyetinde bulunan dernek ve vakıflara Maliye Bakanlığınca belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde bağışlanan gıda, temizlik, giyecek ve yakacak maddelerinin maliyet bedelinin tamamı,
-Bakanlar Kurulunca yardım kararı alınan doğal afetler dolayısıyla Başbakanlık aracılığıyla makbuz karşılığı yapılan aynî ve nakdi bağışların tamamı,
-İktisadi işletmeleri hariç Türkiye Kızılay Derneği’ne ve Türkiye Yeşilay Cemiyeti’ne makbuz karşılığı yapılan nakdi bağış ve yardımların tamamı.
6-Kira gelirlerinin beyanı ve ödemesi
Gerçek kişiler 2014 yılında elde ettikleri gayrimenkul sermaye iradını, 2015 Mart ayının 1-25. tarihleri arasında yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan etmek zorundadırlar.
Beyana tabi geliri sadece gayrimenkul sermaye iradından ibaret olan mükellefler,
-Vergi dairesinden alacakları kullanıcı kodu, parola ve şifreyi kullanmak suretiyle yıllık gelir vergisi beyannamelerini elektronik ortamda doğrudan kendileri,
-Veya, elektronik beyanname gönderme aracılık yetkisi almış meslek mensupları aracılığıyla,
-Veya, beyannamelerini taahhütlü posta ile,
-Veya, önceden hazırlanmış kira beyan sisteminden yararlanarak TC Kimlik Numarası ile internet vergi dairesinden, gönderebilirler.
Beyanname üzerinden hesaplanan gelir vergisi Mart ve Temmuz aylarında olmak üzere iki eşit taksitte ödenir.